Come scrivere un contratto di locazione
Quasi ogni lite fra locatore e inquilino riguarda qualcosa che non è mai stato messo per iscritto: che cosa coprono le spese, quando sale il canone, a che cosa serviva la cauzione. Un'ora all'inizio vale più di qualunque clausola aggiunta dopo.
Indichi locatore e conduttore, dia l'indirizzo completo dell'immobile, dica se è ammobiliato, fissi la data di inizio e la durata, e scriva canone, spese e deposito cauzionale come tre importi distinti. Firmano entrambi e ciascuno tiene una copia.
Compila il modello gratisPasso per passo
- Indichi le parti e l'immobile
Il locatore, il conduttore e l'indirizzo completo dell'immobile locato, interno compreso: è quello che lo identifica in ogni documento successivo.
- Fissi il tipo e la durata
Ammobiliato o non ammobiliato, la data di inizio e la durata in mesi. Questi tre elementi da soli decidono quale regime si applica al contratto.
- Separi canone, spese e cauzione
Il canone su una riga, le spese su un'altra, la cauzione su una terza. Confonderli è la prima causa di lite alla fine della locazione.
- Firmino, datino, consegnino una copia
Firmano entrambe le parti, ciascuna tiene un originale, e il verbale di consegna si fa il giorno della consegna delle chiavi, non dopo.
Perché la riga delle spese conta più di quanto sembri
Le spese sono la parte che si muove. Quando canone e spese sono scritti in un'unica cifra, nessuno può più mostrare che cosa fosse compreso, e ogni conguaglio diventa una trattativa che parte dal nulla.
Scriva le spese a parte, dica che cosa coprono e come si regolano: un forfait conguagliato una volta all'anno, oppure le spese effettive dietro presentazione dei giustificativi. Entrambe sono normali; non dire niente non lo è.
Il diritto della locazione è locale e viene prima di lei
La locazione abitativa è molto regolata quasi ovunque, e le regole cambiano da paese a paese e talvolta da città a città: durata minima, preavviso, tetto alla cauzione, canoni concordati, attestati e allegati obbligatori.
Una clausola contraria a quelle regole è semplicemente nulla, e in certi casi inserirla è sanzionato di per sé. Usi il modello per la struttura, poi verifichi che cosa impone la legge locale prima che qualcuno firmi.
Il verbale di consegna fa parte del contratto
Un contratto firmato senza verbale di consegna lascia lo stato dell'immobile non documentato: la cauzione si decide allora alla fine, a favore di chi discute meglio.
Lo facciano con entrambe le parti presenti il giorno del cambio delle chiavi, fotografino ciò che è già danneggiato e lo firmino in due. Mezz'ora, ed è il documento più utile che l'uno e l'altro avranno in mano.
Domande frequenti
Il contratto scritto è obbligatorio?
In Italia il contratto di locazione abitativa deve essere scritto e registrato, e anche dove un accordo verbale resterebbe valido nessuna delle due parti potrebbe provare il pattuito. Lo metta per iscritto.
Lo stesso modello vale in qualunque paese?
Per la struttura sì, per la legge no. Le voci sono universali, le durate minime, i preavvisi e i tetti alla cauzione non lo sono, e la norma locale prevale sempre.
Quanta cauzione si può chiedere?
È limitata dalla legge in molti luoghi — in Italia non può superare tre mensilità del canone. Verifichi il limite applicabile dove si trova l'immobile prima di scrivere una cifra.